Еліміздің тұрғын үй нарығындағы бағалар қалай өзгеріп жатыр?

Еліміздің тұрғын үй нарығындағы бағалар қалай өзгеріп жатыр?

18 тамыз, 10:17 12293 Астана
Еліміздің тұрғын үй нарығындағы бағалар қалай өзгеріп жатыр?

«Айта-айта Алтайды, Жамал апам қартайды» демекші, баспана проблемасын айта-айта «тізесін шығарып» жібергендейміз. Бұл тақырыпты жазбаған басылым да, талқыламаған сарапшы да елімізде кемде-кем. Бірақ, қанша талқылап, қанша жазсақ та проблеманың шешілетін түрі жоқ. Рас, Үкімет баспанаға қатысты мемлекеттік бағдарламаларды бірінен соң бірін қабылдап жатыр. Алайда, үйсіз қазақтардың саны артпаса кемитін емес. Еліміздегі жастардың дені әліге дейін пәтер жалдап тұруға мәжбүр.

Дәл осы баспана мәселесіне келгенде халық мемлекетке бекерден-бекер «қол жайып» отырған жоқ. Тұрғынүй нарығындағы бағалар расымен де тым шарықтап кеткен. Қатардағы қарапайым жұмысшы ай сайын тапқан жалақысын жинап ешқашан үй сатып ала алмайды. Ал, еліміздегі тұрғындардың негізін осындай қарапайым жұмысшылар құрайтынын ескерсек, халықтың үкіметке қарап «жалтақтауы» заңдылық.

Нарықтағы баспананың бағасы шарықтап, дағдарыс халықтың қалтасын қаға бастағаннан кейін болу керек, ипотекамен немесе өз ақшасына үй сатып алушылардың қатары да елімізде біршама азайған. Салдарынан, соңғы бір жылдан бері баға төмендеп келеді. Қатты құлдырап кетпесе де, алдыңғы жылдардан айтарлықтай айырмашылық бар. Сондықтан, ақшасы барлар мүмкіндік болса баспананы дәл қазір сатып алған дұрыс дейді сарапшылар. Өйткені, ЭКСПО-2017 көрмесі аяқталғаннан кейін Астана мен Алматыда тұрғынүйге деген сұраныс қайта күрт артуы мүмкін.

Дей тұра, мамандардың пікірлері де сан алуан. Аталған көрмеден кейін үй бағасы мүлдем құлдырап, құнсызданып кетеді дейтіндер де табылып жатыр. Бірақ, бұл тек болжам ғана. Болашақта нарықтағы бағалардың қалай өзгеретінін уақыт көрсете жатар, ал біз баспана бағасының дәл қазіргі жағдайына талдау жасап көрсек...

«Крыша» порталының сарапшыларының мәліметінше, 2016 жылдың I тоқсанымен саллыстырғанда биыл Алматыдағы жылжымайтын мүлік бағасы бірден 17%-ға дейін төмендепті. 2017 жылдың мамыр айындағы көрсеткіштерге көз жүгіртсек, «оңтүстік астанадағы» 1 шаршы метрдің бағасы орта есеппен 339 600 теңгені құраған.

Ал, Астанада биылғы бес айдың өзінде баспана бағасы 3,5%-ға арзандап, шаршы метрі орта есеппен 321 мың теңгеге дейін төмендепті. Сондай-ақ, өткен жылдың алғашқы тоқсанымен салыстырғанда елордадағы пәтер құны 14 пайызға төмендеген. Жалпы, бағаның құлдырауы бойынша Ақтау қаласы – бірінші, Шымкент – екінші және Алматы үшінші орынды иемденеді.

Қазақстан риелторлары бірлескен қауымдастығының вице-президенті Нина Лукьяненконың айтуынша, пәтер сатуға арналған интернет-порталдардағы бағалар қолдан көтерілген. Яғни, нарықтағы шынайы баға емес, сатушылардың қалауы ғана.

- Қазіргі үй сатушыларының көбі нарықтағы жағдаймен санаспайды, «кезінде қымбатқа сатып алдым, оның үстіне әрлеу, жөндеу жұмыстарын жүргіздім, ендеше неге мен оны қазір арзанға сатуым керек?» дейді де ойына келген бағаны қоя салады, - дейді сарапшы.

Оның айтуынша, сатып алушылардың 80 пайызы үйді өздеріне алады екен. Өйткені, жалға беру ақысы қазір аса жоғары болмағандықтан, бұл кәсіппен айтарлықтай пайда таба алмайды.

Ал, «Банк ЦентрКредит» АҚ-ның басқарушы директоры Ғалым Хұсайыновтың айтуынша, үй бағасы құлдырап кетеді деп айту ақылға қонымсыз. Өйткені, 2009 жылмен салыстырғанда баспана құны – 40 пайызға, 2013 жылмен салыстырғанда 20 пайызға қымбаттаған.

- 2008 жылмен салыстырғанда пәтердің бір шаршы метрі 120 мың теңгеге қымбаттады. Бұл 50 пайыздан сәл ғана төмен. Ал, осы уақыт аралығында инфляция 150 пайызға бір-ақ жеткен. Егер, тұтынушының көзімен қарайтын болсақ, үйдің бағасы жыл сайын қымбаттап келе жатыр. Ал, сұраныстың төмендеуі халықтың төлем қабілетінің нашарлап кетуінен. Тұрғындар жоғары пайызбен ипотека алып, ақшаны оңды-солды шашатын жағдайда емес. Өйткені тапқан табысы күнкөрістен артылмайды. Бұл қарапайым математика, - дейді Хұсайынов.

***

Сарапшылардың пікірінше, қазір Астана мен Алматыда, сондай-ақ, ірі облыс орталықтарында тұрғындар жаңа салынған пәтерлер мен енді ғана салына бастаған үйлерді көбірек сатып ала бастапты. Дегенмен, екінші деңгейлі пәтерлер өз бағасын айтарлықтай жоғалтпаса да, оларға да сұраныс әлі жоғары деңгейде қалып отыр. Мәселен, Homsters.kz сарапшыларының мәліметінше, қазақстандықтардың 52 пайызы баспананы екінші деңгейлі үйлерден алғанды жөн санайды екен. Әсіресе, 2000 жылдан бері қарай салынған үйлерге сұраныс жоғары.

Нина Лукьяненконың айтуынша, қазіргі клиенттердің көбі аумағы 60-70 шаршы метр болатын 2 бөлмелі пәтерлерді немесе 80-100 шаршы метр болатын үш бөлмелі пәтерлерді сатып алады екен.

- Девальвация кезінде екінші деңгейлі пәтерлер нарығындағы баға еселеп өсті. Осы кезде құрылыс компаниялары бірауыздан жаңа пәтерлерге бағаны көтермеуге уағдаласып, клиенттердің көбін өздеріне тартып алды. Соның нәтижесінде қолжетімді бағада көптеген жаңа үйлер бой көтеріп, оңай әрі тез сатылып кетті. Мәселен, Алматыда мұндай тұрғынүйлер Алатау мен Наурызбай аудандарында көптеп кездеседі, - дейді сарапшы.

Қазақстандықтардың баспана сатып алуда көп шығындала бермейтінін ірі девелоперлердің мәліметтерінен де байқай аламыз. Мәселен, Global компаниясы Бақылау кеңесінің төрағасы Мұхит Әзірбаетың айтуынша, бүкіл клиенттердің тек 10-15 пайызы ғана шаршы метрі 500 мың теңгеден 1 миллион теңгеге дейін жететін аса қымбат үйлерді сатып алады екен. Шаршы метрі 250-500 мың теңге тұратын үйлерге сұраныстың 30-35 пайызы тиесілі. Ал, қалған сатып алушылар мемлекеттік бағдарлама аясында салынатын пәтерлерді қанағат тұтады.

Баспана нарығының ойыншылары мойындағандай, үйді салу кезінде ешқашан құрылыс материалдарынан ақшаны үнемдеуге болмайды. Рас, девальациядан кейін өзімізде өндірілмейтін материалдардың бәрі қымбаттады. Дегенмен, тығырықтан шығудың өзге жолы бар дейді олар. Яғни, ақшаны шаршы метрден үнемдеу керек. Енді бұрынғыдай даңғазадай үлкен үйлер емес, «эконом» санатындағы шағын пәтерлерді көбірек салу қажет көрінеді. Өйткені, қазақстандықтардың сұранысы сол.

- Қазір нарықта аумағы небәрі 30 шаршы метр, құны 10-11 миллион теңге болатын пәтерлер көптеп сатыла бастады. Ал, үкімет болса жаңа салынған үйлердің тар болмауын тапсырған болатын, яғни әр адамға кемі 25 шаршы метрден тиюі керек. Құрылыс компаниялары бұл ретте сұранысқа қарай жұмыс істеп жатыр деп айтуға болады, - дейді Мұхит Әзірбаев.

Дегенмен, девелоперлердің айтуынша, мұндай шағын баспанаға деген сұраныс ертең-ақ бәсеңдейді, әсіресе Алматыда. «Оңтүстік астанаға» инесторлардың көптеп келуі мен бос жатқан жерлердің жаппай игеріле бастауы халықтың әлеуетін біршама арттырмақ.

Қазіргі таңда риелторлармен бірге құрылыс компанияларының арасында да клиентке деген талас өршіп тұр. Ақшасы бар клиент былай тұрсын, несие алуға шамасы келетіндерге де қызу талас бар. Сондықтан да, құрылыс компаниялары салып жатқан үйлерін бөліп төлеуге, төмен пайызбен несиеге беруге түрлі жағдайлар жасап тастаған. Бұған тағы түрлі жеңілдіктерді қосып қойыңыз.

***

Соңғы 1,5-2 жылда мемлекеттің тұрғынүй нарығына дендеп кіріп, белсенді әрекет етуінен кейін «эконом» және «комфорт» санатындағы пәтерлердің саны айтарлықтай артқан. Өйткені, үкімет әлеуметтік топтарға жататын тұрғындарға ғана баспана салып береді. Құрылыс компаниялары өкілдерінің айтуынша, осыдан 4 жылдай уақыт бұрын мемлекет өзі салған үйлердің бағаларын нарықтағы бағадан екі есеге дейін арзан сатады ма деген қауіп болған екен. Алайда, үкімет құрылыс компанияларының кәсібіне кедергі келтірмепті.

- Мемлекет 3-4 жыл бұрын баспананың бағасын екі есеге дейін арзандатпаса да біршама төмендетті. Бұл бір жағынан халықтың қалтасына оңтайлы болғанымен, екінші жағынан үйлердің сапасына тікелей әсер етті. Яғни, құрылыс компаниялары мемлекет бөлген қаражатты алып қалу үшін сапаға мән бермей, ең арзан материалдармен үй салуға кірісіп кетті. Нәтижесін өздеріңіз жақсы білесіздер, сондай үйлердің бірі – Алматының «Алғабас» шағынауданындағы бір жағына қарай қисайып қалған тұрғын үй, - дейді Ғалым Хұсайынов.

- Үкімет көп ұзамай өзі салған үйлердің бағасын қымбаттатып, нарықта тепе-теңдік орнағандай болды. Мәселен, алғашқыда мемлекеттік бағдарлама аясында салынған пәтерлердің бір шаршы метрі небәрі 140-160 мың теңгенің төңірегінде болса, кейін ол 240 мың теңгеге жетті. Тиісінше, жекеменшік құрылыс компаниялары өз бағаларын біршама төмендетті, - дейді Мұхит Әзірбаев.

***

2016 жылдың қорытындысына мән берсек, жалпы тұрғынүй құрылысына 830 млрд теңге құйылыпты. Олардың небәрі 10 пайызы ғана мемлекеттің құйған инестициясы.

- Мемлекет ешқашан тұрғынүй бағасын қолдан төмендетпеуі керек. Бұл нарықтың дамуына үлкен кедергі болады. Бірақ, мемлекеттің нарыққа кіруінен де пайда бар. Атап айтқанда, ипотеканы субсидиялау, әлеуметтік жағдайы төмен отбасыларды арзан қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету, инфрақұрылым құрылысына инестиция құю секілді шаралар нарыққа да, халыққа да пайдалы, - дейді Хұсайынов.

Ипотекалық несиелерді субсидиялау демекші, бұл жұмыспен қазір Қазақстанның ипотекалық компаниясы айналысып жатыр. Бүгінгі таңда компания жеті банкпен келісімге келіп, оларды қаржыландыруды бастап кеткен. Мұндай мүмкіндікке жуырда ғана Мемлекет басшысының бастамасымен іске қосылған «Нұрлы жер» бағдарламасының арқасында қол жетті. Осы жобаның аясында барлығы 120 млрд теңге болатын 8 мың несие қаржыландырылады. «Тұрғынүйқұрылысжинақбанкі» АҚ-нің мәліметінше, ағымдағы жылдың 4 айында 60 млрд теңге несие берліпті. Жалпы аталған банктің салымшыларының саны 860 мың адамнан асады. Олардың тек 71 мыңы 2017 жылдың бірінші тоқсанында банктен шот ашқандар.

 

`

Серіктестер жаңалықтары